Büyükşehirlerde konutların kiraları artık çok merkezi olmayan noktalarda bile ücretiyle geçinen çalışanlar için zorlayıcı hale geldi. Kahramanmaraş merkezli depremler konut fiyatlarını tekrar artırırken, hükümet geçen yıl Temmuz 2023’e kadar yenilenecek kira kontratlarına yüzde 25 sınırı koymuştu. Bu sınıra uymayan ev sahibi sayısı da bir hayli fazla.
Örneğin dün, Adana’da kiralara fahiş fiyat artışı yaptığı öne sürülen kişi gözaltına alındı. Aylık kirası 833 TL olan kirayı 5 bin liraya çıkardığı iddia edilen kişi adliyeye sevk edildi. Daha sonra serbest bırakıldı.
Hazine ve Maliye Bakanı Nureddin Nebati ise Türkiye’ye ‘kiralık konut üreticisi’ kavramını getirmek istediklerini söylüyor. Bakan Nebati, geçen haftalarda yaptığı bir açıklamada, “Model kapsamında üretilen kiralık konutlar, öncelikle kentsel dönüşümde riskli yapı malik ve kiracılarına hizmet sağlayacaktır. Kiralama tutarları ve kira artışları kamu otoritesi tarafından belirlenecek ve kira tavanı uygulaması yapılacaktır. Böylece, özellikle salgın sonrasından bu yana makul seviyelerin çok ötesinde artış gösteren kira enflasyonunu dizginleyeceğiz” ifadelerini kullandı. Bu açıklamaya göre bazı kişiler sadece kiralanması amacı ile konut üretecek.
Peki ev kiralarına gerçekten bir sınır nasıl getirebilir? Gelin bu konuda bazı sorulara göz atalım:
Türk Borçlar Kanunu 2011 yılında tamamen yenilendi. Bu kanun kiracıyı zayıf taraf görme ön kabulü ile güçlü ev sahibi karşısında kiracının haklarını korumayı amaçladı.
Yeni Kanun, düzenlendiği dönemin ekonomik yapısını göz önüne alarak ve istikrar ekonomisine göre, kira sözleşmelerine 5 yıl boyunca sadece ekonomik değişimleri dikkate alarak bir önceki yıl kirasına TÜFE’nin 12 aylık ortalamasını geçmemek üzere artış yapılabileceğini hükme bağladı. Yani civarda bir AVM ya da metro açılsa da havaalanı taşınsa da kazı ve inşaat ya da benzeri sebeplerle kira rayiçleri artı/eksi çok değişse de ancak 5 yılda bir yeniden değerleme yapılabilecek ara dönemde sadece enflasyon kadar artış yapılabilecekti. Ve bu kural emredici yani kesin şekilde ihdas edildi. Böylece mahkemelerin iş yükünün artmaması da amaçlandı.
Oysa önceki Yasa döneminde kontrat süresinin 1. yılından sonraki ekonomik verilere göre artış yapma sınır ve şartı varken ondan sonraki yıldan itibaren kira tespit davası açılabiliyordu. Konut piyasasının son 3-4 yıldaki hızlı değişimiyle fahiş fiyatlara ulaşması üzerine 5 yılda bir yeniden değerleme yapmak değişim hızını yakalayamadı ve ev sahipleri kiracıyı 5 yıldan önce çıkarıp rayiçten kiraya vermek için hukukun sınırlarını zorlamaya başladı ve bazen de hukuksuz işler yaptı. Sorun buradan başladı esasında…
Bu düzenleme emredici nitelikte olduğundan mal sahibi tarafı için bağlayıcı oldu. Lakin bu kez ev sahipleri, sözde satış, aile bireyleri ihtiyacı, sözleşmeye aykırılık gibi bahanelerle kiracıyı rahatsız ederek, yüzde 25’ten ve hatta enflasyondan bile daha fazla kira almaya çalıştı. Ya da 5 yıldan önce tahliye etmek için şartları zorlamaya başladı ve bunda başarılı olanların oranı hiç de az olmadı. Bununla birlikte yine de kiracılar yenilenen sözleşmelerle ilgili bu yüzde 25 tavan sınırlamasının doğurduğu güven ortamında ya sadece yüzde 25 oranında zam yaptı ya da ev sahibinin rayice göre taleplerine ya da yeni kiralamanın el yakan fiyatlarına maruz kalmadan biraz daha dengeli, ortada bir artışa ev sahiplerini ikna edebildi.
Yeni kiralamalar için yüzde 25 veya başka bir tavan sınırı getirilmedi. Böyle olunca kimi mal sahiplerinde kiracıyı çıkarıp kontratı 2-3 misli rakamdan yenileme iştahı daha da kabardı. Tabi bunda, daha yüksek yıllık kira üzerinden daha fazla emlak komisyonu almak isteyen, piyasayı domine eden (elbette istisnaları var) emlakçıların rolü de küçümsenemez!
Kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş tarafların serbest iradeleri ile kurulan bir sözleşme türüdür. Kanunda yer alan TÜFE’nin 12 aylık ortalamasına göre artış kuralı ile hem tarafların sözleşme özgürlükleri hem de hukuk güvenliği ilkesi korunmak istenmiştir. Esasında ekonomik verileri baz alan Kanun’daki kriterin altında ya da üstünde bir tavan koymak serbest piyasaya müdahale sayılabileceği gibi dengeyi de bir taraf aleyhine bozabilecek niteliktedir.
